| 问题 | 小产权房买卖合同是否具有法律效力 |
| 分类 | 房产纠纷-房屋买卖 |
| 解答 |
一、小产权房买卖合同是否具有法律效力 通常情况下，小产权房的买卖协议并不具备合法的法律效益。 这是由于小产权房并未能取得国家所颁发的土地使用权证书以及预售许可证，因此，这些房屋的购买合同无法在房地产管理局进行备案登记。 此外，小产权房的建造及交易过程中，有可能触犯到土地管理、城乡规划等相关领域的法律法规。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 二、小产权房买卖合同有效吗 针对有关小产权房转让合同有效性的问题，我们需要明确的是，此类小产权房的法律效力与其.合同的转让对象密切相关。 法律明确地规定了，只有持有合法的产权证明并遵循相关法律规定在本集体经济组织内进行转让才具有法律效力。 因此，只要在本集体经济组织内部完成的转让合同，皆视为有效。 至于向集体经济组织外部人员进行的转让行为，虽然我国现行的《土地管理法》等法律法规对此有所限制，然而，这并非属于强制性的法定效力规则。 因此，我们不能仅仅依据此种情况来判断房屋买卖合同的法律效力。 基于合同的意思自治原则以及相关法律规定，目前的司法实践普遍认为，小产权房的买卖合同应被倾向性地认定为有效。《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 三、小产权房买卖纠纷法院受理吗 关于小产权房买卖产生的纠纷是否能得到法院的受理，这一问题不能以统一的答案来断定。总体而言，当冲突仅仅局限于房屋的占有权、使用权以及收益权等方面的归属问题时，法院通常会考虑予以受理。然而，假设事例涉及到买卖合同的有效性以及对房屋所有权的明确界定等复杂议题，由于小产权房的建造和交易行为违反了中国的土地管理法和城乡规划条例等相关法律法规，法院很有可能会拒绝受理此案。值得我们关注的是，小产权房的买卖活动蕴含着巨大的法律风险，因为这些房屋并没有取得合法的建设和销售许可证。因此，购房者很难从法律层面上获得全面的保障，他们的权益也可能因此受到损害。在处理类似的纠纷时，当事人应当做好充分的准备工作，收集相关的证据材料，以便能够更有效地维护自己的合法权益。 小产权房买卖协议常不具法律效益，因其缺乏国家颁发的土地使用权证及预售许可证，致购房合同无法于房管局备案。此类房产交易还可能违反土地管理、城乡规划等法规，存在法律风险。 |
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