| 问题 | 不动产预告登记需要什么条件 |
| 分类 | 房产纠纷-房产纠纷 |
| 解答 |
一、不动产预告登记需要什么条件 依据物权法所明示，以下特定情况的当事人，可依法提出房屋预告登记申请： （1）正在购买中的商品房； （2）运用在预购商品房上的抵押行为； （3）涉及原房屋所有权的转让和抵押事宜； 以及（4）法律、法规所规定的其他特殊情况。 《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。 二、不动产预告登记是什么 房地产预告登记制度旨在保护债务人在预定买卖或转让其他不动产物权时，不至于擅自处分相关财产，以确保债权人未来能够顺利取得这些财物的所有权。 举例来说，在房地产业中的商品房预售领域，购买方有权对尚处在建设阶段的房产进行房地产预告登记，从而有效防止开发企业在出售房屋后仍有可能作出重新售卖或用以抵押等不利于买方利益的行为。 所谓预告登记，实质上是通过对与不动产物权相关的请求权进行登记、赋予其对抗性约束力来维护申请登记之人权益的一种措施。 这种登记方式将债权请求权纳入其中，使之具备对抗未经授权的第三方的效力，使得侵害不动产物权登记请求权的所有处置行为失效，进而保障了后续正式所有权登记的顺利实施。《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 三、不动产预告登记后一房二卖如何处理 针对不动产预告登记之后出现的“一房二卖”现象，预告登记实际上确实发挥着重要的保护效力。 首先，若在预告登记完成之后，未经已进行预告登记的权利人的同意，转让或处分此项不动产，那么它并不产生任何的物权效力。 对于在“一房二卖”事件中的出卖方来说，他们的这种行为往往被视为违反合同约定，买家具有充分的权力根据相关规定，要求出卖方承担相应的违约责任，其中包括但不仅限于对买家造成的全部经济损失进行赔偿、向买家支付相应的违约金等等。 其次，当买家试图通过法律手段维护自身权益时，他能够要求出卖方严格遵守合同规定，将待售房屋正式转移至自己名下。 如果由于某些原因导致无法达到合同所预定的实施效果，买家还能申索撤销合同，并且索赔一定的补偿金。 在司法实践中，法院通常会采取综合性的判断标准，全面考虑各项要素，如合同签字日期、款项支付状况以及实际占有等方面，以确定房屋的最终所有权归属。 此外，对于那些故意违反合同的出卖方，他们有可能面临法律的严厉制裁。 不动产预告登记的必备要件包括：购买中的商品房；预购商品房的抵押；涉及房屋所有权转让、抵押的；以及其他法律、法规规定的情形。这些情形下，当事人可以向房屋登记机构申请预告登记。这一规定确保了不动产交易的透明度和安全性，为买卖双方提供了法律保障，有效避免了潜在的法律风险。 |
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