商品房预售合同登记备案，作为一种特殊类型的不动产登记，其核心功能在于保护以未来发生不动产物权变动为目的的特定请求权。这种登记方式为购买商品房的消费者带来了实现权利的法律保障，使他们所享有的请求权具备了对抗第三方的法律效力。在房产市场中，房地产开发企业必须遵守相关规定，不得擅自将已经完成预售登记的房屋进行再次销售或者设立抵押。若开发商违反此规定，将已完成预售登记的房屋出售或设立抵押给他人，那么，即使该第三方通过所谓的“登记”取得了所有权，但这一行为仍然无法对抗预售登记的买受人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。