商品房退房操作流程如下：首先，买房人需要向开发商正式发出退房通知书。此通知书可以采用书面挂号邮寄、电子传真或口头通话的方式传达，具体选择何种渠道取决于您与开发商之间的协议及便利性。若退房事件的发生是由于开发商自身的过失所引起，那么开发商有义务承担由此产生的所有经济损失，其中包括但不限于贷款利息、首付款的存款利息以及购房过程中所产生的税费等等；而如果购房合同中有明确规定关于退房赔偿的相关条款，则需按照合同约定进行处理，若合同中的赔偿金额不足以弥补实际损失，您有权要求额外赔偿。然而，如果退房的原因是因为购房者的贷款申请未能获得批准，或者是因为买卖双方对于付款方式存在分歧且无法达成共识等非开发商方面的因素，那么开发商在此情况下并不需要承担任何赔偿责任。其次，在收到您的退房请求后的15个工作日之内，开发商必须全额退还您已支付的所有房款，并负责为您办理与贷款银行解除或终止合同的所有手续。在上述手续或文件尚未签署之前，开发商有义务代您向贷款银行支付每月应付的本金和利息。最后，开发商需要在您发出退房通知之后，立即将所有购房款项归还给您，同时还需要完成公积金管理机构或贷款银行的还款手续。如果在上述事项完成之前出现困难，从您发出退房通知的第16天开始直至您成功收回全部房款为止，开发商每日都应该向您支付相应的违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。