一、在建工程的抵押未必能实现其预售功能。当在建工程进行抵押后，若抵押权人和抵押人并未在抵押协议中明确注明允许商品房预先出售，或者即便双方在抵押协议中有相关约定，但事后抵押权人并未向抵押人开具正式批准商品房预售的书面文件，那么抵押人将无法按照商品房预售程序展开销售活动。二、然而，若抵押权人和抵押人在抵押协议中明确约定了允许商品房预售，或者抵押权人在事后向抵押人提供了正式批准商品房预售的书面文件，在此情况下，抵押人便可根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条以及《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的相关规定，对已设定抵押的在建工程房屋进行预售。

《民法典》第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人能够转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，能够请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条抵押权能够随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产能够转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。