1.若开发商在规定时间内擅自将已经被客户预定的房屋转让给他人，导致客户无法按照原计划正式签订购房合同的话，开发商必须以双倍金额退还客户的订金。
2.如开发商未能取得相关商品房销售合法资质证书或由于其自身原因直接导致双方无法顺利签署正式合同，甚至引发合同效力问题的，开发商需要无条件地返还客户所有订金并且承担客户可能产生的经济损失。
3.若双方仅因为正式合同及相关补充协议中的具体条款无法达成共识，但这并不影响认购意向书的核心内容，从而导致最终无法完成签约的情况下，双方均不构成违约行为，开发商有义务全额退还客户所支付的订金。
4.若认购意向书中对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款没有明确约定或者表述模糊不清，且双方在此基础上无法就此达成一致意见，进而导致正式合同无法顺利签署的，开发商同样需无条件地返还客户所支付的订金。
5.若商品房买卖合同未能成功缔结并非由于双方当事人的过失所导致，那么出卖方有责任将客户所支付的订金予以全额返还。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。