（一）在涉及到返租商铺合法性的问题上，我们必须明确指出此种行为已经违反了多项现行的法律法规。具体来说，商铺返租的运作模式通常表现为地产开发商首先将整体商业项目分割为诸多规模较小的产权式商铺，随后将其出售予每位愿意购买的投资者，并且在此基础上，与各投资者签订返租协议，承诺在指定的时间期限内，这些商铺将由开发商统一进行经营管理，同时开发商也有责任按照预先设定的日期向各位投资者支付固定的租金收益。
（二）从开发商的角度出发，实施商铺返租模式确实可以有效地加快资金回笼的速度；然而，对于广大的普通投资者来说，这种返租模式就如同一块美味可口的蛋糕，每年都能够带来丰厚的投资回报，相较于投资住宅或者写字楼等其他物业类型，这一回报率无疑显得更加具有吸引力。然而，我们需要特别强调的是，根据我国《商品房销售管理办法》中的相关规定，任何房地产开发企业都不得采取售后包租或者任何类似的方式来出售尚未竣工完成的商品房。

《商品房销售管理办法》第11条房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。