商品房退房环节的具体操作步骤如下：
第一步，购房者须以书面形式告知开发商其退房意愿；
第二步，在购房者明确表达了退房要求之后的十五个自然日内，开发商有义务全额退还购房者已支付的所有房款，同时还需负责处理购房者与贷款银行之间解除或终止合同的相关手续及文件，在此期间，若上述手续或文件尚未签署完毕，开发商应代为购房者向贷款银行支付每月应付的本金和利息；
最后一步，开发商需将购房者的房款如数退还。

《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。