缺少五大证书之一的房屋买卖协议是无效的。由于开发商未按规定完成全部证明文件的办理，这直接导致其出售房屋的基本要件存在严重缺陷。换句话说，如果开发商无法提供完备的五证文件，那么他们将失去销售（预售）房地产项目的合法资格。从法律层面来看，这样的开发商实际上并不具备进行房产交易的行为能力。因此，在此种情况下，开发商与购房者签订的购房合同便被视为无效合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。