当房地产开发商欲出售商品房之际，首当其冲的便是必须依照国家相关管理部门的规定办理商品房预售登记手续，并成功获取《商品房预售许可证》。在此前提下，未经许可的商品房不得进行任何形式的预售活动。倘若开发商在尚未获得预售许可证的情况下擅自进行商品房销售行为，那么他们与购房者所签署的商品房买卖合同便应被视为无效，购房者有权请求法院宣告该合同无效。
然而，若开发商在与购房者签订合同时已经明确告知了尚未取得预售许可证的事实，那么即便最终未能如期取得许可证，也不应影响到合同的效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。