根据相关法律法规规定，房地产开发企业在开展商品房销售业务时必须持有合法且有效的商品房预售许可证才可进行买卖交易活动。反之，若在尚未获取预售许可证的情况下进行预售，其性质等同于非法经营，基于此种状况与买方达成的商品房预售契约应被判定为无效。
然而，如若在此类诉讼发生之前，该卖方已经成功地取得了合法且有效的预售许可证，则该预售合同将会被视为有效。换言之，在缺少预售许可证的情况下缔结的房屋买卖协议是无效的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。