商品房预售合同登记备案被视为一种独特的不动产登记类型，其主要功能在于保障与未来可能产生的不动产物权变动有关的特定请求权得以实现。通过实施商品房预售备案登记程序，赋予了购房者的请求权能够对抗第三方的法律效力。在这种情况下，房地产开发企业已无法再次将已经完成预售登记手续的房产进行销售或者抵押。若开发商试图将已完成预售登记的房产出售或设定抵押给第三方，那么该第三方将无法通过登记取得所有权，同时，该抵押权亦无法对已完成预售登记的购房者产生对抗效果。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。