依据现行法律条款及规章制度，以“返还租金”为基础的商业物业模式尚未取得正规的合法地位。
具体来说，这种运作方式通常涉及到房地产开发商将一项大型综合性商业设施项目分解为多个相对较小型的产权店铺，销售给数量众多的中小型投资者，同时与他们签订返租协议，承诺在特定时间段内，这些商铺将由开发商统一负责管理和经营，并且按照合同约定的时间，向每位小业主支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。