商品房预售合同登记备案被视为一种独特且重要的不动产登记方式，其主要目的在于保护和维护一项旨在未来某一时刻实现不动产权利变动的请求权。这一备案程序赋予了购房者的请求权，使之在面对任何第三方时都能够产生对抗效力。房地产开发企业将无法再次将经由预售登记确认的房产进行出售或者设置抵押行为，否则这种行为将对第三方造成严重影响，他们无法通过正常的登记手续来获取所有权，同时，他们所设立的抵押权也无法对抗已经完成预售登记的购房者。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。