商品房售出后并非任意可行使退房权利，仅在符合以下几种特定情形时方可实现退房：
1.若开发商未能按照买卖协议规定时间交付房产，且该延期交付行为超过约定期限者。
2.鉴于开发商缺乏有效证件及审批文件，使得合同成立之基础条件不充足、不合法，从而导致整个合同无效者。
3.若开发商在未经买方认可的前提下擅自改变建筑设计方案者。
4.如果买家无法获得房产所有权证书。
5.若买方在贷款申请过程中遭遇困难，无法顺利获取贷款资金支持者。
6.实际测量的房产面积与最初暂定测量的面积之间的差异超过了3%者。
7.若房产质量存在严重问题，不符合国家标准和行业规范者。
8.若卖方在出售房产前并未向买方透露其已将房产抵押给第三方的事实者。
9.若商品房预售许可证存在虚假信息或者欺诈行为者。
10.若卖方故意隐瞒所销售的房产实际上是用于拆迁补偿安置的房屋这一重要事实者。
11.若房屋的户型结构与设计图纸不符，或者相关尺寸超出了双方约定的误差范围者。
12.若由于不可抗力因素导致买方无法实现购买房产的初衷和目的者。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
?因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条
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因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十一条
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根据民法典第五百六十三条
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。
逾期不行使的，解除权消灭。
第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十五条
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商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。