根据现行法律制度，商铺返租行为被认为是非法操作。
（一）首先，关于商铺返租是否合规的问题。商铺返租模式主要是将开发商所持有的商业项目分割成数量众多且面积较小的产权商铺，然后向小业主进行销售，同时开发商也需与这些小业主签署相应的返租合同，约定商铺在特定期限内由开发商负责统一经营管理，并按照约定的时间节点向小业主支付固定的租金收益。
（二）其次，从开发商角度来看，商铺返租无疑是一种能够迅速回收资金的有效手段；而对于广大普通投资者而言，商铺返租则如同一块诱人的蛋糕，每年都能获得相当可观的投资回报，相较于投资住宅或写字楼等其他物业类型，其回报率显然要高出许多。

《商品房销售管理办法》第11条房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。