在商铺反租行为过程中，有几个关键点值得特别关注：
首先，深入调查周边环境是十分必要的步骤。投资者应充分了解该处商铺周围的商业氛围、人流状况及竞争态势等多重因素，以便准确评估其作为投资标的的适宜程度。
此外，投资者还需关注商铺的投资回报比率，若年化收益率低于8%，则可能不具备投资价值。
其次，投资者务必核实开发商是否持有完备的房地产相关证书。若开发商未能提供完整的手续文件，那么该商铺很可能面临法律纠纷或者产权归属不清等潜在风险，这将给投资者带来极大的利益损失。因此，在决定购买前，务必对开发商的合法资质进行严格审查。
最后，在双方达成合作协议之前，必须先行商讨并确定各项条款，如租金标准、租赁期限、违约责任等。这些细节都应当在合同中清晰列明，以防止未来出现不必要的纷争。
同时，对于额外费用的承担方也需要做出明确规定。在所有条件协商妥当后，双方应签署一份正式的反租合同，以确保各自的权益得到有效保护。总而言之，在进行商铺反租操作时，上述几个关键点不容忽视，唯有如此才能保证投资的安全性与回报率。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条
国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。