关于商品房买卖过程中退还定金的操作规程如下：如认购书或者购房合同中对退订金有关事宜已有明文规定，无论何种情形只要满足所规定的条件，便均可依循认购书或购房合同之条款向出卖方提出退还定金的申请。
同时，若购房者遭遇因严格的政策法规限制使其丧失购房资格的困扰，则需在合同里有所体现，以此表明此乃房地产市场调控措施，属于不可抗拒的外部因素。在众多的房屋购买合同范本中，也普遍将某些宏观政策等因素列为不可抗力事宜予以明确，因此若因上述原因导致合同无法继续履行，双方可通过友好协商解除合同，且无需承担任何违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。