涉及到退还购房订金的基本操作步骤一般而言包括如下几个方面：
首先，对购房合同进行详尽的审查，这其中需要特别关注的是有关退款的具体条款及相应的条件。明确了解合同中所约定的退款条件、提前通知的时限以及相关的责任和义务。
其次，向开发商或者卖方提交书面的退款申请，同时附带上相关的证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。务必保证在申请中清晰地阐述出您的诉求及其理由。接下来，与开发商或者卖方进行积极的协商，就退款事宜展开深入的讨论。双方可以采取会议、电话或者电子邮件等多种形式进行交流，并尝试寻找能够共同解决问题的途径。若经过上述努力仍未能与开发商或者卖方就退款达成共识，那么您可以考虑向相关的部门或者机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关的法律法规来处理争议，并推进退款的执行。
最后，若所有的措施均告失败，作为最终的手段，您可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师以获得更为详细且具有针对性的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。