商品房预售合同属于具有规范形式的合同文件，之所以如此认定，主要在于这类合同大都出现在商品住房预售阶段，这也是它的独特性所在。通常情况下，此类合同在新建商品房尚未完全竣工之时，由房地产开发商在售楼现场向潜在客户预售房产时所采用的。在完成签约之后，开发商通常会将这份合同提交至房管局相关管理部门进行注册备案，因此无论是预售合同抑或是正式合同，它们都被视为具有法律效力的文件，因此在签订过程中必须谨慎对待。虽然如此，若未能及时办理注册备案手续，并不意味合同即刻失去效力。
然而，如果合同双方当事人事先规定了以注册备案作为合同生效条件的话，则应当按照约定执行。
此外，如果卖方与第三方存在恶意串通行为，私自达成买卖协议，即便房屋已经实际交付给了第三方使用，那么这样的合同仍然是无效的。
再者，如果卖方在出售房屋之前没有告知买方该房屋已经抵押给第三方，或者在合同签订之后，卖方再次将同一套房屋出售给第三方，导致合同目的无法实现，那么买方有权要求解除合同，退还已支付的购房款项及其相应利息，同时还可以要求卖方赔偿损失，并且赔偿金额不得超过已支付购房款项的一倍。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。