两者之间的差异主要体现在以下几个方面：
首先，在法律效力层面上有所不同。商品房预售合同具备法律效力，依照合同条款对于双方当事人均具有法律上的拘束力。
然而，认购书则属于预约性质，从根本上尚未达成合约关系，对双方当事人并无强行性的约束力。
其次，二者在本质属性上存在显著差异。商品房预售合同作为本约类型，其所具备的法律效力与正式的买卖合同相同。而预售认购书则属于预约范畴，并不产生强制性的法律效力。
最后，二者的核心目的也不尽相同。预售合同旨在对房屋的基本信息以及价格等关键条款进行明确确认。而认购书仅是对房屋进行初步确认，表达了对购买房屋的意愿和意向。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。