当商品房预售交易圆满完成的时候，土地使用权仍然归属于房地产开发企业拥有。在此种背景下，开发商完全有权利用预售商品房范围内的土地使用权作为抵押品。
然而，值得注意的是，在预售商品房项目当中，倘若某些购买者已经完成了预告登记手续，那么开发商将无法再对预告登记范围内的土地使用权进行任何形式的抵押行为。
根据我国相关法律法规所明确强调的内容，预告登记具备明显的保全效力以及排他性效力。在预购人与开发商签署预购合同的那一刻起，他们所期待的便是无负担的房地产所有权。而当开发商将正在建设中的房地产进行预售之后，由于预告登记的排他效力，其处分不动产的权力将会受到严格的限制，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设立抵押权。因此，对于房屋预售后土地使用权是否可以进行抵押，我们需要根据实际情况进行深入细致的分析。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。