商品房预售合同登记备案被视为一种特例性的不动产登记行为，它的独特之处在于其主要目的是为了保护一项基于未来可能会发生的不动产物权变更所设立的请求权。该种登记赋予了购买者的请求权以对抗第三方的法律效力。因此，在已经进行过预售登记的房屋上，房地产开发企业无权再次进行销售或者设立抵押。如果开发商违反相关规定，擅自将经过预售登记的房屋出售或者对其设定抵押权益给予第三方，那么这个第三方无法通过不动产登记来获取这处房产的所有权，并且该抵押权益同样无法对抗已进行预售登记的购买者。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。