首先，若房地产开发企业在与潜在购房者签订认购意向书之后，因为将其已预定但尚未实际交付的物业出售给其他第三方，从而导致购房者无法与其就正式购房合同进行充分和深入的协商及签订的情况出现，则该房地产开发企业必须依照被转让物业双倍价值的标准，向购房者返还定金；
其次，如果房地产开发企业在处理相关不动产销售事务过程中，尚未取得相应的合法销售许可证，或者是由于自身原因导致双方无法签署相应的正式合同，甚至因此而引发了合同失效的状况，那么该房地产开发企业同样需要将购房者所支付的定金全部无条件地归还给购房者，并且还需承担除了定金之外的其他权益损失的赔偿责任；
再次，若仅仅是因为正式购房合同、相关补充协议中的某些重要条款无法获得双方的一致认同，而且这个问题并没有触及到认购意向书的核心内容，以至于最终导致正式合同无法订立，在这样的情况下，应当视作各方都没有违反约定，此时，房地产开发企业有权将定金全额退回给购房者；
再者，若认购意向书在涉及到价格、建筑面积以及房型等关键性的交易条款上并未作出明确和具体的规定，或者相关条款表述模糊不清，导致双方在这些方面难以达成共识，进而影响了正式合同的签署，那么在这种情况下，房地产开发企业也需要将定金全额退回给购房者；
最后，若是因为任何非违背当事人双方意愿的原因，比如自然灾害等不可抗力因素，导致商品房买卖合同未能顺利达成，卖方有义务将定金原封不动地返还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。