关于购房退订金的具体操作方法如下：首先，若是由于合同中的条款无法达成共识而导致的退订情况，此时即可办理退款手续；其次，当事人必须在认购协议中约定的期限内签署正式购房合同，如果想要成功退回订金，就必须对此事实进行有效证明。而购房者可以通过查看合同条件谈判过程中双方修改的相关记录，或者是双方交谈的录音资料来作为证据；最后，针对那些尚未取得销售许可证或产权证的内部认购项目，无论在何种情况下，均可顺利地退回所支付的订金，无需进行过多的取证工作，只需依法提起诉讼即可。
关于买房退订金的详细流程如下：首先，购房者需要向商品房开发企业提供缴纳购房定金时的相关凭证，以供开发商核实其身份的真实性和有效性。同时，还需对相应提交的定金金额进行核实，以便于后期能够顺利地退还定金；其次，在完成上述步骤之后，若确认购房者的定金可以退还，那么商品房开发企业将会把从购房者处收取的定金，原路返还至购房者的银行账户之中。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。