关于退还购房定金的常规操作步骤主要包括以下五个方面：首先，需要详细审查购房合同，深入研究其中有关退款的各项条款及限制条件。务必全面理解合同约定的退款标准、提前告知的时间范围以及对应的法律责任和义务。其次，您需要提交书面的退款申请至开发商或者卖方，并且随附相关的证明材料，如支付凭证、书面会谈纪要等等。特别需要注意的是，必须明确表达清楚您所提出的退款请求及其相应原因。然后，进行相关的协商工作。您需要与开发商或者卖方面对面或者通过电话、电子邮件等途径开展真诚的对话，共同寻找妥善解决问题的最佳方案。若经过努力仍未能与对方就退款事宜达成共识，您可考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构将会依据合同约定和相关法律法规来处理争议，并积极推进退款的执行。最后，若以上所有措施均告失败，您有权选择通过诉讼的方式来解决争议并追回购房定金。在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律指导。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。