仅当满足以下情形之一且符合定金退还条件方能实现定金的退还：首先，若因买卖双方未能就合同条款达成共识导致购房需求终止，那么购买方有权向出售方申请返还定金；其次，若为新房项目，且开发商在销售过程中存在五证不全的违规操作，购买方可据此直接与开发商协商解除合约并索取定金；最后，当认购书或购房合同中对定金退还条件有所规定时，只要符合相关条款，购买方即可根据认购书或购房合同向开发商申请退还定金。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。