一般来说，在正常情况之下，购买房产的订金都可得到退还。然而，若购房者已经同房地产开发公司签订了相关的书面契约，那么此种情况下，订金就无法退还给购房者，房地产开发公司有权要求购房者给出适当的索赔补偿。以下是几种订金无法返还的情形：首先，如果购房者未能按照认购书中所规定的时间以及地点前往签署正式的购房合同，或者在正式签署合同时，对认购书中已经确定的诸如房价、建筑面积、户型等关键性条款进行了修改，从而导致无法顺利完成签约手续，这种情况便会被视为违约行为，此时所缴纳的订金将无法得到返还。其次，如果房地产开发公司在认购意向书所规定的期限之内，将购房者已经选定的房产出售给了其他第三方，从而导致无法正式签署购房合同，那么房地产开发公司应当以双倍的金额返还购房者的订金。再者，如果房地产开发公司未能获得有关商品房销售的合法资质证书，或者由于房地产开发公司自身的原因，导致双方无法签署正式的购房合同，甚至因此使得合同效力失效，那么房地产开发公司应当返还购房者的订金，并且承担购房者因此产生的经济损失。最后，如果双方仅因为正式合同、相关补充协议中的具体内容无法达成共识，而这部分内容与认购意向书的内容无关，最终导致无法成功签署正式合同，那么双方均不构成违约行为，房地产开发公司应当全额返还购房者的订金。此外，如果认购意向书对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款没有做出明确的约定，或者约定得不够清晰，而双方又无法就这些内容达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么房地产开发公司也应当返还购房者的订金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。