商品房退还订金的具体步骤基本如下：首先，您需要对所签署的商品房购销合同进行详尽的查阅，特别是其中涉及到退订条款及相关条件的部分。这有助于您深入理解合同中所约定的退订条件、提前通知期限以及相关的责任和义务。其次，您需以书面形式向房地产开发商或者销售商提交退订申请，同时随附相关的证明材料，如支付凭证、书面沟通记录等等。务必保证您的请求和理由表述得清晰明确。接下来，您需要与房地产开发商或者销售商进行积极的协商，就退订事项展开深入的讨论。双方可以通过召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种方式进行交流，并尝试寻找出一个能够共同解决问题的方案。若经过上述努力仍未能与房地产开发商或者销售商就退订达成共识，您可考虑向相关的政府部门或者第三方机构申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关的法律法规来处理争议，并推动退订事宜的顺利执行。最后，若所有的途径均告失败，您也可以选择通过提起诉讼的方式来解决争议并追回所缴纳的订金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师，以便获得更为详细且具有针对性的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。