根据我国相关法律法规的规定，二手商品房屋买卖协议的效力通常自当事人签署合同时便依法成立且生效。然而，以下特殊情况亦需注意：第一种情形为，倘若买卖双方在签订合同时就已明确约定合同的生效条件，那么在该生效条件得以实现之际，此项买卖合同方可正式生效；第二点，依据现行的法律、行政法规之规范性要求，对于一些特定类型的买卖合同，如涉及到需要办理审批、登记等相关手续方能生效的情况，则必须待相关手续办理完毕之后，此类买卖合同方能正式生效。

《民法典》第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定