退订金存在特定的前提条件，即当双方无法就合同条款达成完全一致的意见时或者开发商实施了违约行为以后，方可申请退还订金。此外，若想要成功退还订金，必须是在认购书中约定的期间之内签订正式的房屋买卖合同。需要特别强调的是，在申请退还订金之前，必须提供充分的证据以证明上述事实。倘若开发商拒绝退还订金，购房者有权提起诉讼。然而，值得注意的是，部分购房者在最初并不打算购买该房产，这种情况下便构成了违约行为。但是，他们仍然可以通过与开发商协商并签署补充协议的方式，最终实现退还订金的目的。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。