若卖方存在悔约行为，则一般视为构成违约行为，按照规定，订金将无法退还。然而，在特定情况下，此项规定也有所例外：1.如因不可抗力等特殊原因导致双方无法签订正式的购房合同，或就协议及补充协议的具体条款无法达成共识、导致最终无法成功签约的情形，在此种情形下，订金是可予以退还的；2.倘若卖方单方面决定违约，且这样的决定导致了交易无法继续，那么在这种情况下，订金可以全额退还，并且还需由卖方额外支付双倍的金额作为赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。