关于向房地产业主支付的订金能否退回的问题，实则依据具体的情况才能做出判断。以下是几种常见情况及处理方式的概述：首先，如果没有明确规定订金不可退回的话，通常而言，业主有权利主张解除协议并要求返还订金；其次，如果房地产开发企业不符合国家有关房地产预售方面的法律法规所规定的必备条件，那么他们与买房者之间达成的购房订金协议将被视为无效；此外，根据法律规定的合同无效原则，无论是在双方正式签订房屋销售合同之前还是之后，开发商都负有无偿归还买房人所交付之定金的义务。
对于签署房屋销售合同的整个流程来说，其详细步骤主要包括以下几个环节：首先，作为买房者的您应当先进行认购，然后支付购房订金；接着是由开发商下载相关的网络签约合同，在双方均在场的情况下完成合同的签署工作，同时您需缴纳首次房款款项；然后，开发商会将您所支付的首付款款项转入当地的房产管理局设立的资金监管账户之中；待各项程序完成后，开发商将会下载相关的备案审核证书并打印完成备案的合同文本；随后，供应商会向您发送通知，告知您需要再次签订已备案的合同；最后，由开发商将完成备案的合同送至当地的房产管理局进行审核并加盖公章，以及协助您办理相关的贷款手续等事项。
至于签订房屋销售合同所需准备的文件和资料，以下这份清单供您参考：首先，您需要提供本人及其配偶的身份证件（正本以及副本各六份）；其次，户口簿的原件以及首页的复印件三份，同时也需要您夫妇二人姓名所在页的复印件各一份（对于非本地居民，则需要提供相应的户籍证明原件）；此外，结婚证件的复印件三份也是必需的；如果是在校学生购买住房，则需要校方出具相关的购房证明文件；同样重要的是，您需要提供您和配偶各自所在单位开具的有效收入证明；最后，虽然不具备强制性，但建议您准备好个人和配偶的私章以备不时之需。

《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。