鉴于小产权房并无房产证，这就导致其物权不存在变更的可能性。
由此，亦即表明该住宅所有产权不可能实现转移。
因此，这种情况下的赠与合同自签订之日起便失去了履行的可能，可被判定为无效。
另一方面，建设方或者销售方，他们对此类小产权房并未拥有所有权和处分权利，所以他们在处置这些房屋时，理应视为效力待定之事。
只有当所有权人追认后，相关行为才会生效。

《民法典》第三百一十一条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。