居住权的特征有：
居住权的主体是特定的公民，即有合法依据而占有房屋的公民；
居住权的客体仅限于房屋；
居住权属于用益物权、居住权人对房屋的使用应限于居住的目的；
居住权的取得应有法定的依据或有关合同的约定；
居住权的取得应当办理登记手续。

《民法典》第三百六十六条
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十八条
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
地役权特征有：
1.需役地和供役地同时存在；
2.与需役地的所有权或者使用权一起转移；
3.是使用他人的土地；
4.是给利用自己的土地提供便利；
5.是按照合同设立。《民法典》第三百七十二条
地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第三百七十四条
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。