1、首先，一定要退房的话，就要出一个“商品房退房协议”，如果能协商让双方达成一致，则可以签订退房协议，正式退房。
2、如果已经做预售登记的话，这个阶段要退房，一定要与开发商协商。
如果能达成共识，则书面签订正式的退房协议。
协议内容包括双方协商一致解除购房合同的相关问题。
如果达不成共识，购房者可请求人民法院或者仲裁机构解除购房合同的效力。
最后如果退房成功，双方还要到国土登记办理相关手续。

《民法典》第562条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。