关于有效期超过廿年以上的房产租赁协议，倘若不存在任何额外的法律无效理由，它将不会对整个租赁合同产生影响，仅在租赁期限超出廿周年以上的部分发生效力失效。
因此，在租赁期为廿周年以内的时间里，双方均可依照租赁合同所订立的条款及条件严格执行合同义务;
然而，当租赁期限达到廿周年之际，出租方则拥有权利要求收回该不动产，而承租方同样具有权利拒绝续交租金并不再使用该房屋。
关于房产租赁协议无效的情况主要涵盖以下几点:
第一，出租方与承租方之间关于未获取或未经许可的建设工程规划许可证的建造的房屋订立的租赁合同全部失效;
其次，对于出租方与承租方之间关于未经许可或未经批准擅自搭建的临时建筑物设立的租赁合同亦应视为失效。
值得各位领导注意的是，若由于上述原因引发了租赁合同争议，且在一审法庭辩论终结之前已获得相关许可证或者得到主管部门审批确认，那么法院通常会裁定合同仍然有效。

《民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。