承租人在下列情形下不能主张优先购买权：
1、房屋共有人行使优先购买权；
2、出租人将房屋出售给近亲，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孙子、孙子；
3、出租人履行通知义务后，承租人未在15日内明确表示购买的；
4、第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。
哪些情况下承租人具有优先购买权？
1.有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。
2.出租人出售房屋的，应该提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
3.共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。
4.知识产权法上的优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第三百零五条
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《中华人民共和国民法典》第七百二十六条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。