商品房预售流程具体步骤如下：
首先，由开发商向房地产所在地的房地产管理部门提交法定文件以申请办理预售许可证。
该部门在收取开发商的申报材料之后，应在10个工作日内完成审查工作，若符合规定则颁发许可证，否则会给出不予批准的书面回复并告知申请人原因。
其次，在获得预售许可证之后，开发商便可发布预售广告，并且与意向购买方签署正式生效的商品房预售合同。
实际上，在签定正式合同之前，开发商往往会先要求潜在买方签署商品房认购书作为初步协议。
最后，预售合同签订完毕后，开发商需将其送至县级以上的房地产管理部门以及土地行政管理部门进行登记备案。
根据《中华人民共和国民法典》及《不动产登记暂行条例》的相关规定，双方当事人也可以自行约定办理预告登记手续。

《不动产登记暂行条例》第二百七十条
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
《不动产登记暂行条例》第二百七十一条
申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(1)登记申请书;
(2)申请人的身份证明;
(3)已登记备案的商品房预售合同;
(4)当事人关于预告登记的约定;
(5)其他必要材料。