依据我国现行法律法规之明确规定，商品房预售的详细操作规程如下：首先，房地产开发商应向有关行政部门提出申请并领取预售许可证；
其次，开发商与购房者协商一致后，应正式签订商品预售合同；
再次，为保证交易安全及维护购房者合法权益，需对预售合同进行登记备案以及预告登记手续；
最后，待房屋竣工验收合格后，开发商需依照约定按时按量地将已建好的商品住房交付至购房者手中，并协助办理相应的产籍过户手续。

《不动产登记暂行条例》第二百七十一条
申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
(1)登记申请书;
(2)申请人的身份证明;
(3)已登记备案的商品房预售合同;
(4)当事人关于预告登记的约定;
(5)其他必要材料。此外，预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。