凡依约定取得住宅类物业预定销售证书之商品房预售合约，皆视为有效；
然而，若卖家未能获取相关商品房预定销售证书而与买方签署的认购书，则应被视为无效；
倘若以上状况发生在诉讼前，且卖方成功取得了相关商品房预定销售证书，那么该认购书可被视为有效；
此外，双方当事人均需具备书写能力，其意思表示亦须出自自愿且真实；
最后，合同内容必须合法并符合法律规定的形式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。