不动产买卖合同正式生效必须满足以下四大要件:
首先，当事人应有资格且符合签订该类合同所要求的各项条件；
其次，当事人在表达其意愿时应该做到完全真诚坦诚；
再次，缔结的行为不能违反国家现行的相关法律和涉及到的公共利益；
最后，协议双方在拟定合同时应严格遵守法定的步骤和格式。
房产的过户登记仅是实现房屋产权权益转让的必要手续，仅仅起到公示物品权变更的作用，它本身并无权利判定一份房屋买卖合同有效性的重任。

《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。