关于商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定，我们认为存在以下三条规则需要遵守：
首先，商品房预售合同在办理登记备案手续之前，应该被理解为行政管理机构实行的一种合同管理措施，而非认定合同效力的必要前提条件。只要预售房屋享有相应的房地产开发经营权，并且已经获得了商品房预售许可证，合同能够反映出双方当事人的真实意愿，且内容符合法律规定，那么就应当认定该商品房预售合同具备有效性，即使当事人未能及时办理登记备案手续，也不会对预售合同的效力产生实质性影响。
其次，如果双方当事人在签订合同时明确约定将办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的必备条件，那么就应当按照他们之间的约定来执行。
最后，即便当事人在合同中约定将办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的必备条件，但是由于某些原因未能办理登记备案手续，然而双方已经实际履行了合同中的主要义务，那么可以视为双方当事人通过这种方式共同决定排除对该要件的适用。

《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。