在房屋定金能否退还的问题上，必须依据实际状况进行判定。具体而言，1.若购房者未能按照认购书所规定的时间以及地点赴约签订书面购房合同，又或是购房者在正式签署合同时擅自变更了认购书中所确认的诸如房价、建筑面积、房型等核心条款，从而导致买卖双方无法达成协议，那么这种情况便会被视为是购房方的违约行为，此时他们所支付的定金将无法得到退还；
2.倘若开发商在认购意向书所规定的期限内，将购房者已经选定的房屋转售给其他第三方，从而导致双方无法顺利地完成正式签约手续，那么开发商应该以双倍的金额返还购房者所缴纳的定金；
3.如果开发商未能获得相关的商品房销售许可证，或者由于开发商自身的原因导致双方无法签署正式的购房合同，甚至因此使得合同效力受到影响，那么开发商有义务返还购房者所缴纳的定金，并且赔偿购房者由此产生的经济损失；
4.如果双方仅因为正式合同或相关补充协议中的某些条款无法达成共识，但这并不涉及到认购意向书的内容，进而导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，开发商应全额退还购房者所缴纳的定金；
5.如果认购意向书对于房价、建筑面积及房型等关键条款没有做出明确约定，或者约定得不够清晰，导致双方在此方面无法达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么开发商也应该返还购房者所缴纳的定金；
6.如果商品房买卖合同未能成功缔结并非由于双方当事人的过失所导致，而是由于不可预见的外部因素所引发，那么开发商有责任将定金原数退还给购房者。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。