所谓“借名买房”，通常是指实际出资人出于规避购房政策或者其他不可告人的原因，选择以他人的名义购置房地产物业，此举并非出于善意。
至于“恶意转让”，则是在法律关系之中，其中一方蓄意采取非正义、非法的方式来转移财产，从而达到逃避债务或者损害他人利益的目的。相较而言，“恶意转让”的性质往往更加恶劣，因为这种行为带有蓄意违背法律规定以及侵犯他人合法权益的意图。尽管“借名买房”也可能带来法律风险，但是其行为本身并不必然包含恶意的因素。

《中华人民共和国民法典》第五百三十八条
债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。