关于退还订金的具体操作步骤如下所示：首先，若由于合同条款无法达成共识而导致需要退款，该种情况即可进行退款处理；其次，如若想要要求退回订金，则必须是在认购书约定的期限内签署正式的房屋买卖合同，针对那些诸如内部认购等尚未获得销售许可证或产权证的房产项目，在任何情况之下，订金均可申请予以退回。至于商品房购买合同签订的详细流程具体如下所述：首先，待购房者确定购房意愿之后，便应与出售方进行协商并共同拟定购房合同，然而通常情况下，此类合同都是由出售方提供相应的格式文本；其次，在双方对合同内容达成一致意见后，便可在合同上签字或加盖公章以示确认；最后，在完成合同签署手续之后，还需前往相关登记机关办理备案登记手续。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。