关于房屋订金能否退还的问题，需依据具体情况进行判断。首先，若购房者未能按照认购书中所规定的时间及地点前往签订合约，或在正式签约过程中擅自变更了认购书中已经确定的诸如房价、建筑面积以及户型等关键性条款，从而导致无法顺利完成签约手续，那么这种情况便可被认定为违约行为，此时所缴纳的订金将无法予以退还。其次，倘若开发商在认购意向书所规定的期限内，将购房者已经选定的房屋转售给其他第三方，进而导致无法实现正式签约，那么开发商有义务向购房者支付两倍的订金作为赔偿。再者，如果是因为开发商本身未获得相关商品房销售的合法资质证书，或者由于开发商自身的原因导致双方无法签署正式的合同，甚至因此使得合同无效，那么开发商就必须要退还购房者的订金，并且承担由此产生的购房者的经济损失。此外，如果只是因为双方在正式合同以及相关补充协议的内容上无法达成共识，但这与认购意向书中的内容并无直接关联，从而导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，开发商应该全额退还购房者的订金。最后，如果认购意向书对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款并未做出明确约定，或者约定不够清晰，且双方在此方面无法达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署，那么开发商也应该退还购房者的订金。总而言之，因非当事人双方的过失，导致商品房买卖合同未能成功订立的，出卖方有责任将订金退还给买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。