根据我国现行法规所确立的原则，对于尚未交付使用且仍然处于抵押贷款状态的按揭住房，能否予以退还的问题，必须要审慎考虑退房的前提条件是否满足以下几个条件。首先，需要考察购房合同本身是否具有法律效力。若有证据表明购房合同不具备合法性，即开发商在没有取得所有权或授权的情况下处置了房地产，或是存在诱使消费者购买的欺诈行为时，此时房屋购买可能因合同无效而面临退房的命运。其次，需要查验房屋套型是否存在实际误差，并且该误差是否已经严重到使双方签订合同的目的无法得到充分保障；在此等情况下，消费者也有权要求解除合同并宣告退房。

《商品房销售管理办法》第十九条
按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。