对于房屋定金能否退还这一问题，取决于诸多实际因素。具体而言，以下五种情形可作为参考:1.若买方未能按照预定书所规定的时间及地址签订购买合约，或者在正式签署合同时擅自修改了原先认购书中所明确的事项，例如房价、面积以及户型等重要条款，进而导致无法成功签署合同，那么此举就被视为违法违约行为，买方所支付的定金将不再予以返还。2.倘若开发商在既定的认购意向书期限内将已经获得买方认购意愿的房产出售给了其他第三方，导致最终无法顺利签署正式合同，则开发商有责任对买方进行双倍定金的赔偿。3.需注意的是，如果开发商并没有获取到相关商品房销售许可证，或者是因为自身原因导致双方都无法成功签署正式合同，甚至这一行为使合同彻底失去法律约束力，那么开发商仍然应该返还买方支付的定金并承担由此给买方带来的经济损失。4.假如双方只是因为正式合同以及相关补充备忘录中的具体内容协商无果，与原有的认购意向书内容毫无关联，从而导致正式合同失败谈判，那么双方其实并不属于违法违规行为，此时开发商应该缴纳双倍定金返还买方。5.如果基于某些不可归责于双方过错的原因，导致商品房买卖合同最终未能成功签订，那么卖方应当将定金悉数退还买方。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。