根据相关法律法规，商铺返租行为被视为非法行为。（首先），商铺返租被认为是缺乏合法性的一种方式。这种模式是房地产开发商将一个完整的商业项目进行分割，形成众多小型独立产权的商铺出售给散户投资者。同时，开发者和投资者之间签署反租合同，承诺在一段特定时间段内，这些商铺将会由开发商统一进行管理运营，在此期间，开发商会按照约定的日期向投资者支付固定租金。（其次），对于开发商而言，商铺返租能够帮助其快速回笼大量资金；然而，对普通的投资者而言，商铺返租实际上则是一块诱人的大蛋糕，因为通过这种投资方式，他们有望每年都能够获得较高的投资回报率，相比较于投资住宅或是写字楼等传统类别的房地产项目要高出许多。

《商品房销售管理办法》第11条规定，
房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
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